Duquesa de Tax: Entenda o efeito da reforma tributária nos aluguéis e na venda de imóveis
No programa Não vou passar raiva sozinha, a colunista do Estadão mostra como ficará a tributação no mercado imobiliário a partir de janeiro de 2027. Crédito: Edição: Jefferson Perleberg/Estadão
A cidade de São Paulo vem batendo recordes de lançamentos de apartamentoscom mais de 150 mil unidades nos últimos 12 meses. Essa disputa por terrenos para incorporação torna novos projetos imobiliários de condomínios de casas cada vez mais raros na capital paulista. Buscando uma modernização para mansões da região do Morumbia incorporadora FFI prepara um condomínio residencial com sete casas de luxo no entorno do Jóquei Clube para atrair consumidores de alta renda para a região.
Diante da escassez de terrenos na cidade, o FH Jockey será criado onde antes havia uma única mansão. A tese do investimento imobiliário é justamente essa: transformar o perfil imobiliário do Morumbi, onde antigas mansões de baixa liquidez estão sendo substituídas por novos condomínios. Esses imóveis antigos têm difícil comercialização por serem muito grandes e caros.
O FH Jockey terá unidades com área privativa entre 430 m² e 612 m². As residências são distribuídas em quatro andares, incluindo um rooftop, e contam com diferenciais como conforto acústico, infraestrutura para elevador e ar-condicionado, além de jardins privativos.
Nas áreas comuns, o projeto prevê pontos de carregamento para carros elétricos e gerador compartilhado. O Valor Geral de Vendas (VGV) do empreendimento é estimado em R$ 47 milhões, com o preço do metro quadrado em R$ 14 mil. Ou seja, cada casa custa entre R$ 6 milhões e R$ 9 milhões.
Na área comum do condomínio, além de segurança 24h, os moradores terão uma academia e área para recebimento de compras via internet.
O empreendimento é fruto da parceria entre a FFI Empreendimentos, de Fábio Rossi (ex-diretor do Secovi-SP), e a FCL Participações, de Fábio Lazarini, que traz experiência do setor financeiro de grupos como Itaú e Accor. A construção está a cargo da Gattaz Engenharia, que tem quase 50 anos de mercado e mais de 60 projetos concluídos.
“Nós notamos uma mudança de hábito do comprador depois da pandemia. Ele passou a buscar um produto diferenciado, não quer só morar em apartamento. Muitas vezes, os apartamentos fecham o terraço, e o morador fica meio enclausurado. A gente começou a sentir uma necessidade de uma moradia mais ampla, voltar a morar em casa, botar o pé no jardim, voltar a fazer o churrasco e ter um cachorro”, afirma Rossi.
O FH Jockey está localizado no Jardim Everest, um bairro nobre do distrito do Morumbi. Segundo Rossi, além do Jockey Club, a região é cercada por instituições de ensino renomadas, como os colégios Visconde de Porto Seguro, Miguel de Cervantes e Avenues, além de centros de compras como o Shopping Cidade Jardim e o tradicional Clube Paineiras. O imóvel também tem uma localização privilegiada que dá acesso fácil a vias como a Marginal Pinheiros, Faria Lima e a Rodovia Raposo Tavares.
“O comprador mora, trabalha ou estuda na região e busca cada vez mais qualidade de vida, poder andar nas ruas, ter um verde na cidade a poucos minutos da Faria Lima”, diz Rossi.
Lazarini conta que o “pulo do gato” que viabilizou o projeto foi a aquisição do terreno e permitiu pequeno desembolso financeiro para dar início às obras. “O terreno é de um proprietário que tinha uma casa lá há muito tempo. Os pais acabaram envelhecendo, eles tinham cinco filhos, era uma herança e a casa já estava se deteriorando bastante. Então, eles procuraram muita gente no mercado. O mercado em 2021 e 2022, com a pandemia, estava muito espremido e a gente fez uma boa negociação para fazer permuta (o dono do terreno terá direito a uma casa)”, conta Lazarini.
A negociação do terreno permitiu que o preço de lançamento do projeto ficasse abaixo da faixa observada em bairros nobres da capital, que ficam na faixa entre R$ 30 mil e R$ 50 mil por metro quadrado.
Além de utilizar recursos próprios, o projeto será financiado por meio de um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI)título de renda fixa negociado na Bolsa de Valores.
O mercado de capitais tem se tornado cada vez mais uma opção para o financiamento de obras no mercado imobiliário diante da redução da captação de recursos na poupança. Uma parte do capital investido na poupança é destinada obrigatoriamente ao crédito concedido às incorporadoras ou ao financiamento imobiliário ao consumidor.
Produto de investimento
O financiamento do projeto será por meio de um CRI estruturado e distribuído pela gestora GCB Investimentos. A rentabilidade do título é de CDI + 5,5% ao ano, com prazo de validade até 2029. O investimento mínimo é de R$ 1 mil, e qualquer investidor pode fazer aportes, não se trata de um investimento exclusivo para milionários.
As obras já atingiram 16,59% de avanço físico, com a aplicação de mais de R$ 3 milhões em recursos próprios dos sócios antes da entrada do crédito. A previsão de entrega das chaves é para abril de 2027.
No CRI, o projeto busca captar R$ 23 milhões, sendo o custo das obras estimado em R$ 20 milhões; e o restante, dimensionado para imprevistos. O título será oferecido somente na plataforma da GCB e poderá ser comprado por qualquer investidor. O CRI será distribuído em etapas, com a próxima leva prevista para fevereiro.
Como o crédito é liberado aos poucos, a operação tem menos juros do que outras opções de financiamento. “O projeto sai mais barato com o CRI do que sem”, diz Rossi.
Para Victor Moura, diretor de DCM (Debt Capital Markets) da GCB, o risco tomado na operação de investimento é relacionado à remuneração ao investidor, que é acima do CDI (índice que segue a taxa Selic).
“A rentabilidade é padrão do mercado. Fizemos a primeira integralização sem venda. Então, estamos tomando mais risco como credores, mas confiantes de que o projeto terá demanda. Se quiséssemos queimar uma unidade, faríamos isso. Mas não. Queremos vender pelo preço que esse projeto merece”, diz Moura.
A operação foi viabilizada por meio da plataforma Refi Capital, que atua na originação de crédito imobiliário para incorporadoras.
Resistência de moradores
Procurada, a Sociedade Amigos da Cidade Jardim (SACJ), que representa os moradores da região do projeto FH Jockey, informou ser contrária à construção por, na visão da SACJ, infringir leis de zoneamento, que preveem um imóvel unifamiliar por lote.
“O problema não reside propriamente na quantidade de pavimentos de cada casa, mas na altura máxima da construção, que não pode ultrapassar 10 metros e na destinação de cada terreno, que pode ter, no máximo, uma única residência unifamiliar”, diz, em nota, Solange Melendez, diretora executiva da SACJ.
Rossi, da FFI, nega problemas com relação ao zoneamento.
“Em resposta às manifestações atribuídas à Sociedade Amigos da Cidade Jardim (SACJ), esclarecemos que o empreendimento está sendo conduzido em estrita observância à legislação urbanística vigente, às normas municipais aplicáveis e aos parâmetros técnicos exigidos pelos órgãos competentes para aprovação do projeto. O projeto encontra-se regularmente protocolado e submetido às instâncias técnicas da Prefeitura, seguindo todos os trâmites legais exigidos. Eventuais interpretações relacionadas a restrições convencionais de loteamentos são objeto de análise própria e não se sobrepõem às normas urbanísticas vigentes”, afirma.
