O preço dos imóveis só aumenta, certo?
Ao menos é isto que a gente ouve e é a impressão que eu tenho – mas será que é isto que os dados contam?
São Paulo está entre as capitais que tiveram queda no preço dos imóveis. Foto: Taba Benedicto/Estadão
Felizmente, existe uma base de dados muito boa, que é o FipeZAP. Ele conta uma história que eu condensei em 10 gráficos – começando pelo preço por metro quadrado em São Paulo detalhado pelo número de dormitórios (1, 2, 3 ou 4 dormitórios). Além disso, temos também o preço médio, que começou em R$ 2.611 em 2008 e está em R$ 11.882/m² agora em novembro.
Será que os preços dos imóveis só aumentam?
Como em qualquer investimento, o momento no qual você entra e no qual você sai determina se foi vantajoso ou não. Crédito: Larissa Burchard/Estadão
Mas tem um problema aí: este é o preço nominal – não podemos considerá-lo, é preciso deflacionar pelo IPCA. E aí o panorama que nós temos é bem diferente. Aquele preço que, em valores nominais parecia subir constantemente de 2008 até hoje, subiu em termos reais somente até 2014. A partir daí, houve queda de preços, mais pronunciada na recessão de 2015-2016 e durante a pandemia, entre 2020 e 2022.
Algo parecido ocorreu no Rio, porém mais extremo. No boom imobiliário, os preços chegaram perto de R$ 20.000/m² em 2014. Começaram a cair num ritmo mais acelerado que em São Paulo e hoje o preço está abaixo de R$ 11.000/m². Chama a atenção também Vitória, que teve uma considerável alta de preços após a pandemia.
No Sul, uma das capitais teve um comportamento distinto. Enquanto Florianópolis e Curitiba tiveram uma retomada de preços na pandemia, isso não aconteceu em Porto Alegre. Lá, houve uma queda contínua (iniciada na recessão em 2015, mas se manteve na pandemia). O preço por metro quadrado em Porto Alegre, que era parecido ao das outras duas capitais na região antes da recessão, hoje é significativamente mais baixo.
Na região Centro-Oeste, Brasília é um caso quiçá único no Brasil, pois o preço chegou ao pico em 2012 e começou a cair a partir de então, já bem antes da recessão.
No Nordeste, tradicionalmente os preços mais altos eram os de Fortaleza e Recife. Vieram caindo (como o da maioria das demais capitais) a partir da recessão, mas, na pandemia, Maceió começou a encarecer e atualmente é a capital com o metro quadrado mais alto no Nordeste.
Fazendo um apanhado geral, a capital que teve maior queda real de preços desde a grande recessão da década passada foi o Rio de Janeiro, com 44%, seguida de Brasília, com 33%. E as maiores subidas de preço ocorreram em Florianópolis, com 23%, e em Vitória, com 35% (lembrando que a inflação já foi descontada).
Considerando um outro referencial, que é o início da pandemia: novamente Vitória é a cidade que teve a maior subida de preços, com 50%, seguida de Curitiba e Maceió, ambas com 41% de aumento. Vale dizer que, neste período de pouco menos de seis anos, algumas capitais importantes tiveram queda de preço: São Paulo, Rio, Brasília e Porto Alegre.
Na animação abaixo, vemos a dinâmica dos últimos 11 anos: Rio e São Paulo, que estavam no topo, com preços em queda e, enquanto isto, outras capitais (como Vitória) subindo – lembrando que, atualmente, Vitória é a capital com o metro quadrado mais caro do Brasil.
Respondendo à pergunta inicial se os imóveis subiram de preço ou não: depende. Em algumas capitais sim, em outras não. Sempre depende do referencial que se considera. Como em qualquer investimento, o momento no qual você entra e no qual você sai que determina se foi vantajoso. Fato é que, na maior parte das capitais, ainda não houve recuperação dos preços aos níveis pré-recessão de 2015. Em São Paulo, por exemplo, o preço atual equivale ao de 2011!
Além das capitais, o FipeZAP também faz um levantamento de preços em outras cidades, e considerando a lista integral, não é Vitória a cidade de imóveis mais caros do Brasil, mas sim a amada e odiada Balneário Camboriú – e Itapema, o município vizinho, praticamente empata em preços.
Tenho uma história pessoal em relação a Itapema: o meu avô comprou uma casa de praia lá nos anos 60, num terreno gigantesco – e vendeu em fins dos anos 90, quando os netos já estavam crescidos. Dividiu o valor entre filhos e netos. Lembro vagamente que não era um valor desprezível, mas não era suficiente para comprar um carro popular, por exemplo. Se esta venda ocorresse hoje, eu teria uma pequena fortuna em mãos.
