Será que os preços dos imóveis só aumentam?
Como em qualquer investimento, o momento no qual você entra e no qual você sai determina se foi vantajoso ou não. Crédito: Larissa Burchard/Estadão
Moema, em São Paulo, vive um boom imobiliário com 13.722 apartamentos lançados entre 2019 e 2025, segundo a Binswanger. A região, dividida entre Moema Índios e Moema Pássaros, atrai incorporadoras como Tegra e Plaenge, que destacam a proximidade ao Parque do Ibirapuera como um diferencial. Apesar do alto custo de condomínio e IPTU, a diversidade de imóveis, de estúdios a apartamentos de alto padrão, amplia o público. Fábio Tadeu Araújo, da Brain, destaca Moema como líder em lançamentos e vendas na cidade.
A região de Moema é conhecida por ter apartamentos amplos, herança de uma já antiga ocupação da área por consumidores de alta renda. Por isso, com a chegada dos apartamentos menores, que são a principal tendência entre os lançamentos em toda a cidade, as opções de tamanhos de imóveis têm aumentado.
Os lançamentos de apartamentos em Moema estão a todo vapor, mesmo com a dificuldade de compor terrenos para incorporação. De acordo com levantamento da consultoria imobiliária Binswanger feito a pedido do Estadãode 2019 a 2025, foram lançados 13.722 apartamentos no bairro.
Desse total, 7.956 unidades foram na região conhecida como Moema Índios (entre a Avenida Ibirapuera e a Avenida Moreira Guimarães, e tem ruas com nomes indígenas), com preço médio de R$ 22.983 por metro quadrado, e 5.766 unidades foram em Moema Pássaros (entre a Avenida Santo Amaro e a Avenida Ibirapuera e tem ruas com nomes de pássaros), com preço médio por metro quadrado de R$ 29.205. No período analisado, 45 prédios tiveram obras concluídas.
Nos últimos anos, empresas como Tegra, Even, Tarjab, Exto e Plaenge lançaram imóveis em Moema. Um dos grandes diferenciais do bairro é a proximidade ao Parque do Ibirapuera, que tem um dos entornos mais valorizados da cidade, atraindo grandes nomes do mercado imobiliário, assim como compradores.
De acordo com a consultoria de inteligência Brain, Moema tem 1,2 mil apartamentos prontos que ainda não foram vendidos, o que é chamado de estoque. O número é pequeno em relação ao total da cidade, que é de 88 mil atualmente, apesar de o preço médio por metro quadrado ser de R$ 31,6 mil — na estimativa da Brain.
“Moema é um bairro que está mais se diversificando de renda. Moema é o bairro que acho o maior destaque de São Paulo, porque ele é um dos líderes de lançamento e de vendas com a maior amplitude de tipos de produtos imobiliários”, afirma Fábio Tadeu Araújo, CEO da Brain.
Empreendimento Bem Moema, da incorporadora Tegra, tem apartamentos com tamanhos de 80, 123 e 148 m² Foto: Werther Santana/Estadão
Para Andrea Bellinazzi, diretora de inteligência de mercado na Tegra, a região é atrativa para todos os perfis de público devido à infraestrutura de comércios, shopping, restaurantes e serviços, com um diferencial de ter acesso a muitos desses locais a pé. Como exemplo, Andrea cita a zona sul do Rio de Janeiro, fator que também atrai pessoas que viram da capital fluminense, além da proximidade ao aeroporto de Congonhas.
No lançamento mais recente da Tegra na região, chamado Bem Moema, a incorporadora construiu um prédio com 78 apartamentos com tamanhos de 80, 123 e 148 m². Atualmente, no empreendimento já entregue, uma unidade custa a partir de R$ 1,95 milhão.
“No Bem Moema, nosso último lançamento entregue, 25% dos compradores moravam em casas. As pessoas saem daquelas casas que tem em Moema ou em algum lugar adjacente, como o Campo Belo. Elas compram por vários motivos, como a infraestrutura de lazer. É um bairro mais sofisticado. E a questão da segurança também é super importante. Moema tem essa característica que você consegue fazer absolutamente tudo ao pé”, afirma Andrea.
O empreendimento de alto padrão também contará com um prédio com 109 estúdios, 72 salas comerciais e alguns apartamentos maiores. No entanto, a tendência futura sinalizada pela Tegra é separar esses produtos, desenvolvendo estúdios e residenciais de alto padrão em terrenos distintos, em vez de misturá-los no mesmo empreendimento.
A empresa já prepara mais um lançamento em Moema previsto para este ano, a depender de aprovações regulatórias. O preço médio estimado para os apartamentos do novo projeto é de R$ 30 mil por metro quadrado. Segundo Andrea, o consumidor dá muito valor a morar perto do Parque do Ibirapuera. “Ele é a praia do paulistano. Quanto mais próximo do parque, mais o imóvel fica valorizado”, diz.
Na Plaenge, os dois projetos principais no bairro de Moema são o Altier Moema Pássaros e o Gávia Moema, ambos voltados para o segmento de médio-alto e alto padrão. Os empreendimentos estão entre os que trazem uma renovação de apartamentos amplos ao bairro, com plantas acima de 100 m².
A empresa busca atrair um público que está realizando um “reduzir com atualizar”, ou seja, pessoas que trocam imóveis antigos muito grandes por plantas menores, porém mais modernas e eficientes.
“O primeiro projeto (Altier) é uma coisa mais lifestyle, mais butique. Tem um projeto de decoração internacional. A gente tem tudo num luxo silencioso. No Gávia, temos uma arquitetura modernista e bastante verde. A gente pensa não só em termos de metragem, mas também em termos de conceito de produto”, conta Fernando Motta, diretor de unidade de negócio em São Paulo da Plaenge.
Projeto Gavia Moema, da Plaenge, tem plantas de 125 e 150 metros quadrados Foto: Divulgação/Plaenge
Com 40% dos apartamentos vendidos e preço médio de metro quadrado a R$ 25 mil, o projeto Gávia Moema contará com 400 m² de áreas verdes no condomínio. As plantas do edifício têm 125 m² e 150 m², resultando em preços de R$ 3,1 milhões a R$ 3,8 milhões.
A empresa continua buscando terrenos em regiões de alto padrão em São Paulo, e Moema é destacada como uma das áreas de maior interesse. Porém, a estratégia da Plaenge em São Paulo é lançar aproximadamente um projeto por ano. Após os lançamentos em Moema (Altier e Gávea) e nos Jardins (Etmo), o cronograma indica um lançamento planejado para o bairro de Pinheiros em 2026.
Duas Moemas
Grande parte dos lançamentos da região tinham apenas um dormitório, sendo 64% das novas unidades em Moema Pássaros e 78% em Moema Índios, segundo a Binswanger. Um dos principais motivos da chegada de apartamentos compactos a Moema é a busca por hospedagem por quem vem a São Paulo por poucos dias e quer ficar perto do aeroporto.
Outra razão é a mesma que vem encolhendo o tamanho dos apartamentos em toda a cidade: a redução do tamanho das famílias. Em todo o País, segundo dados do Censo de 2022, a média de moradores por domicílio caiu de 3,31 em 2010 para cerca de 2,79 em 2022.
Esses lançamentos contrastam com o perfil de imóveis antigos do bairro, trazendo um novo público para a região. Segundo dados da plataforma imobiliária Zap, os imóveis com 100 m² ou mais são a maioria entre os anúncios para venda, totalizando 21 mil opções. Entre as propriedades de até 40 m², são 4,4 mil opções. A menor oferta é para os imóveis com tamanhos entre 50 e 70 m², que têm 3,6 mil anúncios. Entre todos os mais de 36 mil anúncios em Moema, 16,7 mil têm preço acima de R$ 2 milhões.
Além dos apartamentos voltados ao consumidor de alta renda da região, até o ano passado, era comum que as incorporadoras fizessem um prédio adicional no empreendimento dedicado apenas a estúdios. Neles, as áreas comuns eram apartadas do projeto de alto padrão e as unidades só podiam ser alugadas, uma vez que se enquadravam na categoria chamada não-residencial do Plano Diretor. O movimento perdeu força depois de mudanças na lei de uso e ocupação do solo e também da CPI do HISque investiga a venda de apartamentos populares para investidores.
Marcus Leite, fundador da Vila Moema, parceira da empresa de tecnologia Pilar, a chegada do metrô não teve um impacto direto na valorização de apartamentos de alto padrão, embora tenha estimulado a criação de estúdios e facilitado a locomoção da classe média e dos consumidores de baixa renda.
“Uma tendência até teve de uns anos para cá um boom de estúdios e apartamentos compactos. Já tem muito problema com construtora por causa disso. Não tem tanta demanda para isso. Para esse público, o metrô ajudou bastante. Agora, para o público de altíssimo padrão, não teve tanto impacto porque ele não utiliza o metrô. Os clientes até pedem, quando vão procurar algum tipo de imóvel, que seja mais distante do metrô”, afirma Leite.
Ruas mais valorizadas
De acordo com pesquisa da plataforma imobiliária Loft, que reuniu dados do ITBI da Prefeitura de SP, as vias que registraram as vendas mais caras de Moema em 2025 foram a Avenida Min. Gabriel De Rezende Passos, a Avenida Juriti, a Rua Afonso Braz, a Rua Marcos Lopes e a Rua Canário. Todas as vias ficam na região de Pássaros, que é mais valorizada por sua posição geográfica privilegiada.
Segundo o levantamento, o bairro tem 41 ruas com preço médio de venda de imóveis acima de R$ 1 milhão, entre as quais sete tinham preço médio maior do que R$ 2 milhões. Foram consideradas apenas as vias com 10 vendas ou mais no período de janeiro a outubro de 2025.
Custos altos
Um dos fatores que podem afastar moradores de Moema é o custo elevado tanto de taxa de condomínio quanto de IPTU. O condomínio mais caro tende a ocorrer em edifícios mais antigos ou naqueles que têm muitos itens nas áreas comuns que precisam de manutenção constante.
“A gente sente que independente do empreendimento ser novo ou velho, o condomínio alto é um problema até para o cliente de alto padrão. Ele pode ter R$ 5 milhões, mas ele não quer pagar um condomínio de R$ 5 mil reais. Se você pega um condomínio de R$ 5 mil ou R$ 6 mil e mais o IPTU — e IPTU de Moema não é barato —, são R$ 10 mil de despesa ordinária”, diz Vania Gregnanin, corretora de imóveis da Vila Moema.
