Crédito imobiliário enfrenta lacuna Foto: TIAGO QUEIROZ/ESTADÃO CONTEÚDO/AE
O mercado de capitais está abrindo uma nova fronteira, com o surgimento dos primeiros veículos de investimentos destinados a financiar o comprador de imóveis – um mercado com potencial para movimentar dezenas de bilhões de reais.Nos últimos anos, as incorporadoras recorreram a fundos, debêntures e certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) para financiar as compras de terrenos e as obras, além de dívidas corporativas. Agora, chegam à ponta final da cadeia, com a busca por recursos para cobrir o repasse do consumidor após a entrega das chaves.
O setor imobiliário atingiu a marca expressiva de R$ 700 bilhões em instrumentos fora dos bancos, segundo a Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Desse total, R$ 375 bilhões estão em fundos; R$ 245 bilhões em CRIs; e R$ 80 bilhões, debêntures.
O quadro é reflexo do crescimento do mercado imobiliário, que demanda capital intensivo. Mas não só. Também se chegou a um limite na oferta do crédito bancário tradicional, abastecido pela poupança, que sofreu uma onda de saques. A escassez de recursos nas cadernetas fez os bancos restringirem as contratações.
O crédito imobiliário com origem na poupança ficou em R$ 156 bilhões em 2025, queda de 13% ante 2024, quando foi de R$ 180 bilhões. Ou seja: foram R$ 24 bilhões a menos para irrigar o sistema, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
O problema é que a restrição veio no momento em que há muitas obras sendo concluídas. Em 2026, são esperadas entregas de 150 mil moradias só na cidade de São Paulo, avaliadas em cerca de R$ 90 bilhões, de acordo com estimativa da Galápagos Capital. É na entrega das chaves que o consumidor requer o financiamento para quitar sua dívida com a incorporadora – equivalente a cerca de 60% a 70% do valor do imóvel comprado na planta, portanto, uma demanda de financiamento de R$ 55 bilhões a R$ 60 bilhões. Mas essa etapa virou um gargalo, com menos contratações, taxas mais altas e até distratos nos casos mais extremos.“O crédito para os indivíduos está mais escasso, e as incorporadoras encontram mais dificuldade para fazer o repasse. Então, passaram a buscar uma solução”, relata a sócia da Galápagos Capital, Anna Carolina Straube Caruzo.
Luz no fim do túnel
Para evitar distratos, cada vez mais incorporadoras têm optado por financiar diretamente o consumidor em contratos com prazos de até 240 meses (os bancos fazem entre 360 e 420 meses). Isso evita a perda do cliente, mas pesa para as empresas, que não têm fôlego financeiro para esperar tanto para receber pelo imóvel já construído.
A novidade está na solução encontrada depois disso: venda das carteiras de recebíveis por meio da emissão de CRIs; ou encaminhamento dos clientes para Fundos de Investimentos em Direitos Creditórios (FIDCs) responsáveis pela liberação do crédito no repasse.A Galápagos colocou de pé duas operações de CRIs nesse formato, que totalizam R$ 100 milhões. Pela frente, estuda uma nova operação de R$ 200 milhões de uma única incorporadora, que seria o maior CRI do gênero até aqui. “O mercado de capitais está entrando numa lacuna. Ele não vai competir com a linha tradicional de crédito bancário, vai atuar nos gargalos”, diz Anna Carolina.
A emissão de CRIs nesse formato é semelhante ao que já acontece no setor de loteamentos, em que as vendas são financiadas pelas próprias empresas e securitizadas, pois não existem linhas bancárias dedicadas a esta modalidade. Já no setor de incorporação, essa prática nunca foi necessária, pois os bancos absorviam toda a demanda.
Potencial de mercado
O sócio-diretor da MAG Investimentos, Tomaz de Gouvêa, acredita que os instrumentos para financiar o repasse pós-chaves podem movimentar em torno de R$ 30 bilhões nos próximos cinco anos. “Ainda é um movimento incipiente, mas tem um grande potencial de crescimento. Se o mercado de capitais tiver uns 20% do crédito imobiliário via poupança, já será uma evolução muito positiva”, diz. A gestora acaba de estruturar um fundo de R$ 30 milhões para adquirir clientes das incorporadoras.
O Pátria – gigante de investimentos imobiliários – também planeja apostar neste ramo. O grupo adquiriu o controle da Solis, uma gestora especializada em FIDCs. Agora, trabalha para formatar um fundo de R$ 1 bilhão para comprar carteira de financiamento de várias incorporadoras. “Estamos fazendo reuniões semanais para criar esse FIDC”, conta o sócio, Rodrigo Abbud.
Taxas
Outra razão para esse tipo de operação estar saindo do papel é que o juro do financiamento direto das incorporadoras (IPCA + 12%, ou cerca de 16% ao ano) não está tão distante do praticado pelos bancos (TR + 12%, cerca de 14% ao ano). Por outro lado, os fundos trabalham com a Tabela Price, que têm uma parcela menor na largada, enquanto os bancos adotam o sistema de amortização constante (SAC), com parcelas maiores, porém decrescentes.“Com os fundos, muitas vezes a parcela inicial para o consumidor é até menor para o cliente”, aponta o sócio da Cy Capital, Danny Niskier Gampel.
A Cy Capital também estruturou recentemente seu primeiro fundo para a compra de carteiras de repasses. “O mercado de capitais ainda está engatinhando nisso, mas é algo que precisa acontecer, porque os bancos não vão suportar todo esse processo sozinhos”, ressalta.Já o ex-presidente da Abecip, Sandro Gamba, pondera que a taxa para repasses no mercado de capitais ainda é alta, o que limita a modalidade para pessoas de maior renda. “O lado bom é ter financiamento para todos os tipos de público. Mas acredito que esse mercado será relativamente pequeno em função da taxa alta e do prazo reduzido em comparação com os bancos”, observa, acrescentando que o ciclo de cortes da Selic deve estimular a retomada do crescimento do crédito imobiliário tradicional.
Subprime?
Questionados se esse é um mercado mais arriscado – algo similar ao subprime dado que abrange compradores de imóveis que não foram aceitos pelos bancos – os gestores respondem que não, necessariamente. Em geral, esse cliente não tem comprovação de renda formal, mas carrega uma boa nota de crédito. Em outras vezes, é recusado pelo banco por não ter perfil para manter relacionamento no longo prazo. Mas há também pessoas com renda deteriorada, de fato.“Não é o cliente ‘filé mignon’, mas não quer dizer que seja mal cliente”, pondera Anna Carolina, da Galápagos.
“Pode ser bom pagador, e, ainda assim, ser recusado pelo banco. Então, há uma boa oportunidade para os fundos”, avalia Gouvêa, da MAG.
Abbud, do Pátria, diz que o negócio exige maior apetite de risco. “Os bancos estão mais seletivos, mas as gestoras de recursos têm condições de avaliar melhor os ativos e oferecer um crédito mais aderente”, comenta.Gamba, por sua vez, sugere mais atenção. “É uma carteira ‘nervosa’, de um cliente que teve dificuldade de tomar o crédito mais barato”.
